[확정일자] 경매의 기본이지만 놓치면 보증금 날려요

임대차 계약 후 임차인은 기계적으로 전입신고와 함께 확정일자를 반드시 받아야 함을 알고 있지만 왜, 무엇때문에 받아야 하는지... 확정일자의 중요성을 알아보자

확정일자 이전에 경매 후 낙찰받은 금액에 대해 배당되는 원칙을 먼저 알아볼 필요가 있다.

 

[낙찰금액에 대한 배당원칙]

(1) 물권 : 우선주의  (다른 권리보다 먼저 전액배당을 받는다)

(2) 채권 : 평등주의 (모든 채권이 동등하게 안분배당 받는다. 1/n)

※ 물권 성립조건 : ① 상호합의 또는 계약   and   ② 등기부등본에 등재

ex) 근저당 : 관계인 쌍방의 합의 또는 계약이 성립되고 등기가 되어 있으므로 물권

      가압류 : 등기는 되어 있으나 쌍방 합의 아닌 한쪽에서 일방적으로 되므로 채권

 

[물권과 채권의 배당원칙]

 

 

[확정일자 유무에 따른 배당]

물권, 채권에 대한 배당기준으로 볼때 물권인 A. 근저당이 1억을 우선배당, 채권인 B. 임대차 와 C. 가압류는 나머지 1억에 대해  5000만원씩 안분배당되어야 하는 것이나

임차인이 배당을 받을 수 있는 방법은 최우선 변제, 우선변제 로써만 가능하다는 전제가 있다.

최우선변제는 금액이 해당안되어 배당을 못 받고 우선변제를 받으려면 물권이 되어야 하나 임대차 계약은 채권에 해당하므로 법원으로 배당받을 수 있는 방법이 없다. 따라서 임대차 계약이 채권인 상태에서는 배당받을 방법이 없다.

따라서 임대차 계약이 채권이 아닌 물권이 되면 우선변제를 받을 수 있다는 논리로 이를 가능케 해주는 방법이

"확정일자"

를 받으면 임대차 계약은 채권이 아닌 물권이 되어 우선변제를 받을 수 있다.

 

※ 임대차 계약이 채권이 아닌 물권으로 인정받을 수 방법은 ① 전세권  ②확정일자