▒ 경매 강의 ▒8 [가등기-1] 종류와 개념 이해 * 가등기 : 본등기를 하는데 필요한 형식적 요인이나 실질적 요건이 구비되지 않았을 때 장차의 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기 소유권이전청구권 가등기 * 소유권에 관한것으로서 이전청구권을 보전하기 위한 목적으로 설정한 가등기 * 배당신청 불가 * 선순위 일경우 말소되지 않고 낙찰자가 인수되어 소유권 빼앗김 소유권이전담보 가등기 * 채권담보의 목적으로 하는 등기 * 배당신청 가능 * 배당으로 소멸 기본적으로 입찰이 가능한 것은 담보가등기로 보여지며 등기부등본 상 담보가등기만 선별하여 권리분석을 하면 된다고 생각하지만, 등기부등본 상 표시된 소유권이전 가등기가 실제로 담보 가등기 일수도 있고, 담보가등기라고 표시되어 있지만 실제로는 소유권이전 가등기 일수 있다. 위 등기부등본에 표시된 소유권이전.. 2022. 11. 10. [확정일자] 경매의 기본이지만 놓치면 보증금 날려요 임대차 계약 후 임차인은 기계적으로 전입신고와 함께 확정일자를 반드시 받아야 함을 알고 있지만 왜, 무엇때문에 받아야 하는지... 확정일자의 중요성을 알아보자 확정일자 이전에 경매 후 낙찰받은 금액에 대해 배당되는 원칙을 먼저 알아볼 필요가 있다. [낙찰금액에 대한 배당원칙] (1) 물권 : 우선주의 (다른 권리보다 먼저 전액배당을 받는다) (2) 채권 : 평등주의 (모든 채권이 동등하게 안분배당 받는다. 1/n) ※ 물권 성립조건 : ① 상호합의 또는 계약 and ② 등기부등본에 등재 ex) 근저당 : 관계인 쌍방의 합의 또는 계약이 성립되고 등기가 되어 있으므로 물권 가압류 : 등기는 되어 있으나 쌍방 합의 아닌 한쪽에서 일방적으로 되므로 채권 [물권과 채권의 배당원칙] [확정일자 유무에 따른 배당].. 2022. 11. 7. [전세권-2] 선순위 전세권에 입찰하고 싶다면 [ 전세권이 등기되어 있는 경우 반드시 확인해야 할 사항 ] 1. 등기부등본에 가장 먼저 등기되어 있는지 : 기타 권리 이후에 후순위로 설정되었다면 신경쓰지 않아도 됨 2. 건물의 전부 인지 : 0동 0호 로 명확하게 주소가 구분 3. 전세권자가 경매신청을 하거나 배당요구를 했는지 : 둘 중 하나라도 한 경우 배당을 받고 그렇지 않으면 인수 [전세권설정과 전입신고가 되어 있는 경우] [전세권설정과 전입신고 일자가 다른 경우] 2022. 11. 3. [상가건물 임차권설정] 환산보증금 초과인지 이내인지 상가건물 임차권 등기는 주택 임차권등기와 마찬가지로 임대기간 종료 후 임차권 등기를 하면 최초 설정된 날짜의 대항력과 우선변제 를 쭉 유지시켜 주는 효과가 있음 경매 낙찰시 우선적으로 배당받으며 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수하여 보증금을 전액 보존할 수 있음. BUT 임대기간이 종료되기 전 대항력과 우선변제 유지하기 위해 설정하는 상가건물 임차권 설정은 주택의 임차권 설정과는 다른 특징이 있음. * 주택 임차권설정은 배당요구를 하느냐 안 하느냐 가 경매의 주요 포인트 였다면 * 상가건물 임차권설정은 환산보증금을 초과했으냐 안 했으냐가 경매의 주요 포인트라 할 수 있음 - 임차권 설정시 대항력은 있으나 환산보증금 초과유무에 따라 우선변제권이 결정됨 ※ 2015. 5. 13 개정된 상가임대차 보호법과는.. 2022. 10. 13. [상가건물에 대한 대항력, 우선변제 기준] 상가건물은 환산보증금 반드시 확인 꼭 인지해야 할 사항 1) 환산보증금 이 얼마인지 2) 사업자등록(주택인 경우 전입신고와 동일) 계약 또는 갱신한 일자가 언제인지 * 상가건물 임대계약일이 다른 권리일보다 우선하더라도 환산보증금 기준이내인지, 초과하는지에 따라 대항력과 우선변제적용을 받기도 하고 받지 못하기도 한다. * 즉, 환산보증금을 초과한 임대계약이라면 대항력과 우선변제 적용이 되지 않아 보증금을 배당받지 못하거나 경매 낙찰자로 부터 대항력을 갖지 못하고 쫓겨나는 사태가 발생된다. * 단, 환산보증금을 초과하더라도 사업자등록 일자가 2015. 5. 13 이후라면 우선변제는 받지 못하더라도 대항력이 발생되어 낙찰자로 부터 보증금을 받을 수 있다. ※ 환산보증금 * 환산보증금 계산 = 보증금 + (월세 × 100) ex) 보증금 1억,.. 2022. 9. 29. [주택 임차권 등기 Vs 주택 임차권 설정] 이사를 가더라도 대항력을 가지려면 주택 임차시 지급한 보증금을 임대인으로 부터 돌려 받지 못할 경우 나중에라도 보증금을 돌려받기 위해 취득하는 권리(대항력, 우선변제) 주택 임차권 등기 주택 임차권 설정 * 임대기간 종료 후 다른곳으로 이사를 가야할 경우 * 임대인 동의없이 임차인이 단독 신청 * 법원 * 임대기간 중 갑자기 다른곳으로 이사를 가야할 경우 * 임대인 동의 하 등기 설정 * 등기소 ☞ 반드시 등기부 등본에 등재되고 나서 이사를 해야 기존날짜의 전입신고, 확정일자 유지 [주택임차권 등기] [주택임차권 설정] 만약 최초 임대차 계약시 전입신고를 하지 않았다면 근저당 이후 임차권 등기나 설정은 임차인에게 별 소용이 없을 듯.. 임차인의 전입신고/확정일자 중요성을 다시한번 느끼는 내용 2022. 9. 22. [ 전세권 -1] 말소기준 권리가 될수도, 안될수도 있다 전세권 전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라사용 ·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을받는 권리(민법 303조 l항).전세권자는 전세금의 반환에 관하여 다른 채권자보다 우선변제(優先辨濟)를 받을 권리가 있다 전세권은 말소기준권리가 될 수 도 있고 안 될 수도 있다. 전세권이 말소기준권리가 되는 경우는? ---> 아래 3가지를 모두 만족해야 함 1. 선순위 일것 : 등기부등본 상에 가장먼저 등기되어 있어야 2. 건물 전부일것 : 다가구 O호가 아닌 다세대 O동 O호 로 건물전부에 해당할 것 3. 전세권자가 경매신청을 하거나 또는 배당요구를 한 경우 위의 사례는 전세권의 말소기준권리의 개념을 이해하기 위해 임의로 작성된 것으로 오해 없길... 전세권의 설정주체가 법.. 2022. 9. 8. [주택 임차권 등기] : 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야하는 경우 임차권 등기 임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것 요즘같은 부동상 하락 분위기에서 집주인이 다음 세입자(B)를 구하지 못해 이사가려고 하는 계약만료 세입자(A)에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 종종 발생될 것이고 (A) 세입자는 다른곳으로 이사를 가야할 상황에서 집주인에게 받지 못한 보증금을 돌려받기 위한 권리를 유지해야 할 것이다. 이러한 경우 임차권 등기를 함으로써 보증금에 대한 권리를 유지할 수 있다. ● 임차권 등기 종류 1. 주택임차권 / 2. 상가건물 입차권 - 신청 : 임대차계약종료시, 임대인 동의 필요없음, 법원 3. 임차권설정(주택, 상가) - 신청 : 임대차 계약 기간중, 임대인 .. 2022. 9. 7. 이전 1 다음
