[주택 임차권 등기] : 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야하는 경우

임차권 등기
임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것

요즘같은 부동상 하락 분위기에서 집주인이 다음 세입자(B)를 구하지 못해 이사가려고 하는 계약만료 세입자(A)에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 종종 발생될 것이고  (A) 세입자는 다른곳으로 이사를 가야할 상황에서 집주인에게 받지 못한 보증금을 돌려받기 위한 권리를 유지해야 할 것이다. 이러한 경우 임차권 등기를 함으로써 보증금에 대한 권리를 유지할 수 있다.

 

● 임차권 등기 종류

         1. 주택임차권 /  2.  상가건물 입차권

              -  신청 : 임대차계약종료시,    임대인 동의 필요없음,    법원

         3. 임차권설정(주택, 상가)

              - 신청 :  임대차 계약 기간중,     임대인 동의 필요 함.    등기소

 

● 임차권 등기를 하면

    1. 기존에 가졌던 대항력과 우선변제권은  기존날짜대로 계속 유지 하거나

    2. 기존에 대항력과 우선변제권이 없을 경우 등기한 날에 신규로 대항력과 우선변제권을 취득한 걸로 본다.

 

[사례 1]

2020. 2. 1  A 임대차계약/전입신고 OK, 확정일자 OK 2021. 3. 1  B 근저당 2022. 2. 1  임대차종료 2022. 3. 1  A 주택임차권 등기 2022. 9. 1  경매

* 주택임차권 등기가 된 경우 최초 계약 2020. 2. 1 임대차계약시 가졌던 대항력과 우선변제권이 계속 유지되며 경매기입등기(2022. 9. 1) 보다 빠르게 임차권 등기 설정되었다면 배당요구를 한 것으로 본다.

 

[사례 2]

2020. 2. 1  A 임대차계약(1억)/전입신고 OK, 확정일자 NO 2021. 3. 1  B 근저당(1억) 2022. 2. 1  임대차종료 2022. 3. 1  A 주택임차권 등기 2022. 9. 1  경매

* 경매전 임차권 등기가 되었으므로 2020. 2. 1 임차인의 대항력이 계속 유지 and 배당요구 한것으로 봄 * 우선변제는 2022. 3. 1 발생 * 경매 낙찰금이 1.5억 인 경우   - 임차인의 우선변제가 근저당보다 늦으므로 배당 후순위   - B에게 1억, A에게 0.5억 배당   - A 임차인의 대항력이 있으므로 낙찰자 0.5억 인수

 

[사례 3]

2020. 2. 1  A 임대차계약(1억)/전입신고 NO, 확정일자 NO 2021. 3. 1  B 근저당(1억) 2022. 2. 1  임대차종료 2022. 3. 1  A 주택임차권 등기 2022. 9. 1  경매

* 경매전 임차권 등기가 되어 해당일자에 대항력과 우선변제 신규발생,  and 배당요구 한것으로 봄 * 경매 낙찰금이 1.5억 인 경우   - 임차인의 대항력과 우선변제가 근저당보다 늦음   - B에게 1억, A에게 0.5억 배당   - A 임차인의 대항력이 말소기준권리 후순위로 배당받지 못한 0.5억은 낙찰자가 인수하지 않아도 됨

 

경매를 공부하는 분들 뿐만 아니라 주택 임차인 분들이 꼭 숙지하고 활용할 수 있었으면 한다. 

주택임차권 등기 활용전에 전입신고 및 확정일자의 중요성을 다시한번 느끼게 된다.